Kardeşler Arasında Tapu İptali Davası Nasıl Açılır?

Kardeşler arasında tapu iptali davası, çoğunlukla anne veya babanın bir taşınmazı sağlığında çocuklarından birine devretmesi ve diğer mirasçıların bu devrin gerçekte mirastan mal kaçırmak amacı taşıdığını ileri sürmesiyle gündeme gelir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hangi hukuki sebebe dayanıldığı (muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması veya tenkis) hem ispatı hem de süreleri belirler.

Kardeşler arasında tapu iptali hangi durumlarda istenir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı, yani tescilin "yolsuz" olduğu durumlarda açılır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1025'e göre yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Kardeşler arasında en sık görülen sebepler şunlardır:

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın, diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi.
Ehliyetsizlik: Devir sırasında miras bırakanın ayırt etme gücünün bulunmaması; örneğin ileri demans veya ağır bir hastalık döneminde yapılan devirler.
Vekâletin kötüye kullanılması: Kardeşlerden birinin, anne veya babadan aldığı vekâletnameyle taşınmazı vekâlet verenin iradesine aykırı biçimde kendisine ya da bir yakınına devretmesi.
Saklı payın ihlali: Devir gerçekten bir bağış olsa bile diğer mirasçıların saklı paylarını zedeliyorsa, bu durumda tapu iptali değil tenkis istenir.

Muris muvazaası nedir, nasıl ispatlanır?

Muris muvazaasında görünürdeki işlem satış, gizli işlem ise bağıştır. Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, bu tür devirlerde mirasçıların tapu iptali ve tescil isteyebileceğini kabul eder. Görünürdeki satış tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir; gizli bağış ise tapuda resmî şekilde yapılmadığı için geçerlilik kazanmaz.

Mahkeme muvazaa iddiasını değerlendirirken genellikle şu noktalara bakar:

Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark,
Devralan kardeşin o dönemde bu bedeli ödeyebilecek ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı,
Miras bırakanın satış yapmasını gerektiren bir ihtiyacının olup olmadığı,
Miras bırakanın diğer çocuklarıyla ilişkisi, devrin zamanı ve yaşam koşulları.

Muvazaa, tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Bu nedenle devir tarihine ait banka kayıtları, taşınmazın değerini gösteren emsal bilgiler ve aileyi yakından tanıyan kişilerin anlatımları önem taşır. Muris muvazaasına dayalı dava, miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir.

Örnek durum (temsilidir): Baba, Esenler'deki dairesini ölümünden iki yıl önce tapuda oğluna satmış görünür. Tapudaki bedel dairenin o tarihteki değerinin çok altındadır, oğlun o dönemde düzenli bir geliri yoktur ve babanın paraya ihtiyacı bulunmamaktadır. Kız kardeşler, babanın ölümünden sonra muris muvazaasına dayanarak miras payları oranında tapu iptali ve tescil davası açar. Mahkeme; bedel farkını, alıcının ödeme gücünü ve tanık anlatımlarını birlikte değerlendirir.

Dava kime karşı ve hangi mahkemede açılır?

Dava, tapuda malik görünen kardeşe karşı açılır. Bu kişi ölmüşse dava onun mirasçılarına yöneltilir. Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse o kişi de davaya dahil edilir; ancak aşağıda açıklandığı gibi iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesidir (6100 sayılı HMK m.2).
Yetkili mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Örneğin Esenler, Bağcılar veya Güngören'deki bir taşınmaz için dava genel olarak Bakırköy Adliyesi'ne bağlı asliye hukuk mahkemelerinde görülür; bu mahkemeler Bahçelievler'deki ek hizmet binasında bulunur.
Davayı kimler açabilir: Muris muvazaasında her mirasçı, kural olarak kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebilir. Mirasçıların birlikte hareket etmesi gereken durumlarda terekeye temsilci atanması (TMK m.640) gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil davası, dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamıştır. Buna karşılık kardeşlerin paylı veya elbirliğiyle malik olduğu bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Süreç hakkında arabuluculuk sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.

Tapu iptali davası kaç yıl içinde açılmalı?

Tapu iptali davaları için herkese uygulanan tek bir "10 yıllık süre" yoktur; süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir:

Muris muvazaası ve ehliyetsizlik: Yargıtay uygulamasında bu sebeplere dayanan tapu iptali davaları zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmaz.
Tenkis: Saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden başlayarak 1 yıl ve her hâlde, vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından başlayarak 10 yıl içinde açılmalıdır (TMK m.571).

Süreye bağlı olmayan davalarda bile beklemek risklidir: tanıklara ulaşmak zorlaşabilir ve taşınmaz iyiniyetli birine satılabilir. Uygulamada muvazaa iddiası kabul edilmezse tenkis istenmesi için taleplerin kademeli (terditli) olarak birlikte ileri sürülmesi sık başvurulan bir yoldur.

Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa ne olur?

Tapu siciline güven ilkesi gereği, tapudaki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu korumadan yararlanamaz (TMK m.1024). Üçüncü kişi iyiniyetliyse tapu iptali yerine, taşınmazı devreden kardeşe karşı tazminat (bedel) talebi gündeme gelir.

Bu riski azaltmak için dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir (HMK m.389). Tedbir kararı, dava sürerken taşınmazın el değiştirmesini önlemeye yöneliktir.

Dava açmadan önce hangi belgeler toplanmalı?

Tapu kaydı ve devre ait resmî senet (tapu müdürlüğünden alınabilir),
Mirasçılık belgesi (veraset ilamı),
Taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin emsal bilgiler,
Devralan kardeşin o tarihteki gelirini gösterebilecek kayıtlar,
Ehliyetsizlik iddiası varsa miras bırakanın sağlık raporları ve hastane kayıtları,
Vekâletle yapılan devirlerde vekâletnamenin örneği.

Dava ne kadar sürer, masrafları nelerdir?

Tapu iptali davası için resmî ve sabit bir süre yoktur. Adalet Bakanlığı her dava için bir hedef süre belirler; bu süre UYAP'ta görülebilir ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Somut süre dosyaya göre farklılık gösterir. Keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi gibi işlemler süreyi etkiler.

Dava bir taşınmazın aynına ilişkin olduğu için harçlar, talep edilen payın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır; keşif ve bilirkişi giderleri için ayrıca avans yatırılır. Avukatlık ücretlerinin yasal alt sınırları için avukatlık ücretleri sayfasına bakabilirsiniz. Miras ve aile ilişkilerinden doğan diğer uyuşmazlıklar için aile hukuku sayfamız da yol gösterici olabilir.

Bu konuda hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.