İhtarname Nedir? Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname, bir kişiye veya kuruma belirli bir yükümlülüğü yerine getirmesi, aksi hâlde hukuki yollara başvurulacağı bildirilen yazılı ihtardır. Kira ilişkisinde en çok kira borcunun ödenmemesi, kiralananın özensiz kullanılması, kira artışı veya fesih bildirimi için kullanılır. Kanun çoğu durumda yalnızca "yazılı" bildirim ister; noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ise içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırır.

İhtarname keşide etmek ne demektir?

"Keşide etmek", ihtarnameyi düzenleyip karşı tarafa göndermek anlamına gelir. İhtarnameyi gönderen "keşideci", alan kişi ise "muhatap" olarak adlandırılır. Noter, ihtarnameyi Tebligat Kanunu hükümlerine göre muhataba tebliğ ettirir ve tebliğ şerhini dosyaya ekler. Böylece ileride açılacak bir davada, ihtarın hangi tarihte ve hangi içerikle yapıldığı resmî belgeyle gösterilebilir.

Kiracıya ihtarname hangi durumlarda çekilir?

• Kira borcunun ödenmemesi: Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür ve bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (TBK m.315).
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez haklı olarak yazılı ihtar çekilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
• Özen borcuna aykırılık: Kiracı kiralananı özensiz kullanıyor veya komşuları rahatsız ediyorsa, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde feshedileceği ihtar edilir (TBK m.316).
• Kira artışı bildirimi: Kira tespit davasında belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olabilmesi için, yeni dönemden en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılabilir (TBK m.345).
• Fesih bildirimi: On yıllık uzama süresinin sonunda yapılacak fesih bildirimi gibi bildirimler de yazılı olmak zorundadır (TBK m.347, 348).

Kanundaki süreler asgari sürelerdir. İhtarnamede kanundan kısa bir süre verilmesi, ihtarın beklenen sonucu doğurmamasına yol açabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bu yoldan ayrı olarak İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız tahliye takibi de başlatılabilir; hangi yolun uygun olduğu somut duruma göre değerlendirilmelidir. İlgili süreler için Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine bakılabilir.

Kiracıya ihtarname nasıl çekilir?

1. Metni hazırlayın: Taraf bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın adresi, ödenmeyen ayların ve tutarların dökümü, verilen süre ve bu süre sonunda başvurulacak yol açıkça yazılmalıdır.
2. Nüsha sayısını belirleyin: Genellikle bir nüsha muhataba gönderilir, bir nüsha noterde kalır, bir nüsha da keşideciye verilir.
3. Notere başvurun: İhtarname herhangi bir notere verilebilir. Noter ücretleri Noterlik Ücret Tarifesi'ne göre her yıl yeniden belirlendiği için güncel tutar notere başvururken öğrenilmelidir.
4. Tebliğ belgesini saklayın: Sürenin başlangıcı tebliğ tarihine bağlı olduğu için tebliğ şerhli nüsha mutlaka saklanmalıdır.

İhtarnamede bulunması gereken temel bölümler

• Keşideci (gönderen) ve muhatabın ad-soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi,
• Konu: örneğin "ödenmeyen kira bedelleri hakkında ihtar",
• Açıklamalar: sözleşme tarihi, aylık kira, ödenmeyen dönemler ve toplam borç,
• Talep ve süre: borcun ihtarnamenin tebliğinden itibaren kanuni süre içinde ödenmesi,
• Sonuç: süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ve yasal yollara başvurulacağı,
• Tarih ve imza.

Örnek durum (temsilidir): Bağcılar'daki dairesini kiraya veren bir kişi, kiracısının iki aylık kirayı ödemediğini fark eder. Noter aracılığıyla, ödenmeyen ayları ve tutarı gösteren, tebliğden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildiren bir ihtarname gönderir. Kiracı süre içinde öderse sözleşme devam eder; ancak bu ihtar, aynı kira yılı içindeki "iki haklı ihtar"dan biri olarak ileride önem taşıyabilir.

İhtarname kiracıya ulaşmazsa ne olur?

Noterden gönderilen ihtarname Tebligat Kanunu'na göre tebliğ edilir. Muhatap adreste bulunamazsa, tebligat kanunda gösterilen kişilere yapılabilir ya da evrak muhtara bırakılıp kapıya ihbarname yapıştırılarak tebliğ yapılmış sayılabilir (Tebligat Kanunu m.21). Kayıtlı elektronik tebligat adresi olan kişilere elektronik tebligat da yapılabilir. Tebligat hiç yapılamazsa kanuni süre işlemeye başlamaz; bu nedenle kiracının doğru adresi (genellikle kiralananın adresi) kullanılmalıdır.

İhtarnameden sonra süreç nasıl ilerler?

Kiracının ihtarnameye cevap verme zorunluluğu yoktur. Hukuki sonuç, ihtarda verilen süre içinde borcun ödenip ödenmediğine göre doğar. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilir ve tahliye için yasal yollara başvurabilir.

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye ise bu zorunluluğun dışındadır. Tahliye yolları ve süreleri için kira sözleşmesinin feshi yazımıza, arabuluculuk süreci için arabuluculuk sayfamıza bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesi olmadan ihtarname çekilebilir mi?

Evet. Kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilir; ihtarname çekmek için yazılı sözleşme şart değildir. Ancak sözleşme yazılı değilse kira bedeli, başlangıç tarihi ve ödeme günü gibi unsurların banka kayıtları veya tanıklarla ispatlanması gerekir. Bu nedenle kira ödemelerinin açıklamalı banka havalesiyle yapılması her iki taraf için de ispatı kolaylaştırır. Konuya ilişkin genel çerçeve için kira hukuku yazımıza bakabilirsiniz.

Bu konuda hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.