Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen kuralların bütünüdür. Temel kaynak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299-356. maddeleridir; konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıyı koruyan özel hükümler ayrıca uygulanır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur, dava aşamasında ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Kira sözleşmesinde neler yer almalı?
Kira sözleşmesi için kanun özel bir şekil şartı aramaz; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı için yazılı sözleşme yapılması ve şu unsurların açıkça yazılması önerilir:
- Tarafların kimlik ve adres bilgileri, kiralananın açık adresi ve kullanım amacı (konut veya işyeri),
- Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli (banka hesabı üzerinden ödeme ispat açısından güvenlidir),
- Kira süresi ve başlangıç tarihi,
- Depozito (güvence) tutarı,
- Aidat, ısınma, su gibi kullanım giderlerinin kime ait olduğu,
- Teslim anındaki durum; mümkünse fotoğraflı bir teslim tutanağı.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kiranın geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir (TBK m.346).
Kiraya verenin (ev sahibinin) yükümlülükleri
- Kullanıma elverişli teslim: Kiralananı kararlaştırılan tarihte, amaca uygun durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak (TBK m.301).
- Vergi ve benzeri yükümlülükler: Aksi kararlaştırılmadıkça kiralananla ilgili zorunlu sigorta ve vergi gibi yüklere katlanmak (TBK m.302).
- Ayıplardan sorumluluk: Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305-308).
Kiracının yükümlülükleri
- Kira bedelini ödemek: Ödenmezse kiraya veren yazılı olarak süre verip fesih ihtarında bulunabilir; bu süre konut ve çatılı işyerinde en az 30 gündür (TBK m.315).
- Özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek (TBK m.316).
- Olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak (TBK m.317).
- Ayıpları bildirmek: Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmek; aksi hâlde doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318).
- Alt kira için izin almak: Konut ve çatılı işyerinde, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralanan başkasına kiraya verilemez (TBK m.322).
Kira artışı nasıl belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Taraflar anlaşamazsa kira bedelini hâkim bu sınır içinde, hakkaniyete göre belirler.
Konut kiralarında Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için geçici bir yüzde 25 artış sınırı uygulanmıştı (TBK geçici m.1 ve 2). Bu dönem sona ermiştir; bugün genel kural olan TÜFE sınırı geçerlidir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, kira bedeli hâkim tarafından emsal kiralar da dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenebilir (kira tespit davası). Tespit davasının yeni dönemin başından geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunulması gerekir (TBK m.345).
Örnek durum (temsilidir): Kira dönemi Mart ayında yenilenen bir konutta sözleşmede artış oranı yazmamaktadır. Ev sahibi, Şubat ayının başında kiracıya yazılı bildirim yaparak TÜFE on iki aylık ortalaması oranında artış ister. Kiracı ödemezse ev sahibi, yeni kira dönemi sonuna kadar açacağı davada belirlenecek bedelin Mart ayından itibaren geçerli olmasını isteyebilir.
Depozito (güvence bedeli) kuralları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Sözleşme sona erdikten sonraki üç ay içinde kiraya veren bankaya dava veya takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri verir (TBK m.342).
Kira sözleşmesi nasıl sona erer?
Konut ve çatılı işyerinde kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ise ancak kanunda sayılan sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi) veya on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıntılar için kira sözleşmesinin feshi ve kiracıya ihtarname yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kira uyuşmazlıkları nerede çözülür?
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı gibi uygulanabilir. Süreç hakkında arabuluculuk sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.
Anlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4). Esenler, Bağcılar ve Güngören'deki taşınmazlar için bu davalar genel olarak Bakırköy Adliyesi'ne bağlı sulh hukuk mahkemelerinde görülür; bu mahkemeler Bahçelievler'deki ek hizmet binasında bulunur. Bölgedeki diğer hukuki konular için Esenler sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bu konuda hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu konuda destek almak ister misiniz?
Durumunuza özel değerlendirme için Esenler'deki büromuzla iletişime geçebilirsiniz.