Gayrimenkul hukukunda son yıllarda en çok kira ilişkilerini, taşınmaz uyuşmazlıklarının çözüm yolunu ve kentsel dönüşümü etkileyen değişiklikler yürürlüğe girdi. Bu yazı ilk olarak 2024'te yayımlanmıştı; Eylül 2026 itibarıyla yalnızca yürürlüğe girmiş ve resmî mevzuat metinlerinden kontrol edilmiş değişiklikleri içerecek şekilde yeniden düzenlendi. Piyasa beklentileri, tahminler ve henüz kanunlaşmamış öneriler bu yazının kapsamında değildir.
1. Kira artışında yüzde 25 dönemi sona erdi
Konut kiralarında, Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (dahil) arasında yenilenen kira dönemleri için artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı (TBK geçici m.1 ve 2). Bu geçici düzenlemenin süresi dolduğu için bugün Türk Borçlar Kanunu m.344'teki genel kural uygulanır: yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, emsal kiralar da dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (kira tespit davası). Sözleşmede kira yabancı para olarak belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ayrıntılar için kira hukuku yazımıza bakabilirsiniz.
2. Taşınmaz uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girdi. Buna göre aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç),
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu),
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar (aidat, ortak alan kullanımı gibi),
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Bu kural, yürürlük tarihinde mahkemelerde görülmekte olan davalara uygulanmamıştır. Süreç ve ücretler hakkında arabuluculuk sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.
Örnek durum (temsilidir): Babalarından kalan Bağcılar'daki bir daire konusunda anlaşamayan üç kardeşten biri, dairenin satılarak bedelin paylaştırılmasını istemektedir. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculukta kardeşlerden biri diğerlerinin paylarını satın almayı kabul ederse, bu anlaşma aşağıda anlatılan yolla doğrudan tapuya yansıtılabilir.
3. Arabuluculuk anlaşmasıyla doğrudan tapu tescili
7531 sayılı Kanunla 18/B maddesine eklenen beşinci fıkra, 14 Kasım 2024'te yürürlüğe girdi. Buna göre taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşma belgesinin taraflarından biri, belgeye icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğü mevzuattaki gerekli incelemeyi yaptıktan sonra, resmî senet düzenlemeden tescili gerçekleştirir.
Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara ve usul kurallarına uygun olup olmadığını denetler; gerekirse kurumlardan bilgi ister veya duruşma açar.
4. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da önemli değişiklikler yapıldı:
- Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılarda yeniden yapım, pay satışı, kat karşılığı gibi kararlar için aranan en az üçte iki çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirildi (6306 m.6).
- Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Karar ve teklifin katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilmesi öngörüldü.
- Kanundaki yetkiler büyük ölçüde Bakanlık yerine Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verildi.
Bu değişiklikler, kararına katılmadığı hâlde payı satışa çıkarılan malikler için itiraz ve dava yollarının zamanında değerlendirilmesini önemli hâle getirdi.
Değişmeyen temel kurallar: taşınmaz alırken dikkat
Yeniliklerin yanında, alım-satımda sorun yaşamamak için bazı temel kurallar aynı şekilde geçerliliğini korur:
- Resmî şekil: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706). Tapu dışında yapılan adi yazılı satışlar mülkiyeti geçirmez; satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Tapu kaydının incelenmesi: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh ve beyanlar alımdan önce kontrol edilmelidir. Riskli yapı tespiti de tapunun beyanlar hanesine işlenir.
- Tapuya güven: Tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan kişi korunur (TMK m.1023); yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz (TMK m.1024). Aile içi devirlerde çıkan uyuşmazlıklar için kardeşler arasında tapu iptali yazımıza bakabilirsiniz.
- Konut alımında ayıp: Tüketici sıfatıyla alınan konutlarda ayıplı maldan sorumluluk, teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz (6502 sayılı Kanun m.12).
Uyuşmazlıklar nerede çözülür?
Kira ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Esenler, Bağcılar ve Güngören'deki taşınmazlar için bu davalar genel olarak Bakırköy Adliyesi'ne bağlı hukuk mahkemelerinde, Bahçelievler'deki ek hizmet binasında görülür. Bölgeye ilişkin bilgiler için Esenler sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu konuda destek almak ister misiniz?
Durumunuza özel değerlendirme için Esenler'deki büromuzla iletişime geçebilirsiniz.