Kira sözleşmesinin feshi, kira ilişkisinde taraflardan birinin tek taraflı bildirimi veya mahkeme kararıyla kira ilişkisinin sona erdirilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşmeyi görece kolay sona erdirebilir; ev sahibi ise yalnızca Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sayılan sebeplerle ve sürelere uyarak sözleşmeyi bitirebilir. Fesih bildirimi her durumda yazılı yapılmalıdır (TBK m.348).
Kiracı kira sözleşmesini nasıl feshedebilir?
- Belirli süreli sözleşme: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunursa sözleşme süre sonunda sona erer. Bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347).
- Belirsiz süreli sözleşme: Kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yerel âdet yoksa bildirim, altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yapılır (TBK m.329).
- Aile konutu: Kiralanan aile konutuysa kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349).
Kiracı süresinden önce çıkarsa ne olur?
Kiracı sözleşme süresine uymadan kiralananı boşaltırsa, kira borcu hemen bitmez; kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Kiracı bu süre dolmadan, ödeme gücü olan ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulursa sorumluluğu sona erer (TBK m.325). Tayin veya ciddi sağlık sorunu gibi, kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa olağanüstü fesih de gündeme gelebilir; bu durumda parasal sonuçları hâkim belirler (TBK m.331).
Ev sahibi kira sözleşmesini hangi durumlarda feshedebilir?
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Aşağıdaki yollar dışında kiracıyı çıkarması mümkün değildir ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
1. On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir (TBK m.347).
2. İhtiyaç, yeniden inşa ve yeni malikin ihtiyacı
- İhtiyaç: Kiralanan kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle zorunluysa, dava belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350).
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa aynı süre içinde dava açılabilir (TBK m.350).
- Yeni malik: Kiralananı sonradan satın alan kişi ihtiyaç sebebiyle, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirirse altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).
Kiraya veren, en geç dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
3. Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1).
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).
- Kiracının aynı ilçede konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3).
- Kira borcunun ödenmemesi: Kiraya veren, en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315). Aynı sonuca ilamsız icra yoluyla da ulaşılabilir.
- Özen borcuna aykırılık: Kiracı kiralananı özensiz kullanır veya komşuları rahatsız ederse, kiraya veren en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister; giderilmezse fesih yoluna gidebilir (TBK m.316).
Örnek durum (temsilidir): Kira dönemi her yıl 1 Nisan'da başlayan bir konutta kiracı, aynı kira yılı içinde Haziran ve Ekim aylarının kirasını geç ödemiş ve her seferinde ev sahibinden yazılı ihtar almıştır. Ev sahibi, kira yılının bittiği 31 Mart tarihinden itibaren bir ay içinde, önce arabuluculuğa başvurup anlaşma sağlanamazsa, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir.
Ev sahibi ihtiyaç iddiasıyla çıkarıp başkasına kiralarsa
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Bu tazminat bir "fesih ücreti" değildir; yalnızca yeniden kiralama yasağının ihlalinde doğar.
Fesih bildirimi nasıl yapılmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kanun noter şartı aramaz; ancak bildirimin içeriğini ve karşı tarafa ulaştığı tarihi ispatlamak için noter aracılığıyla ihtarname göndermek uygulamada en güvenli yoldur. Bu konuda ihtarname rehberimize bakabilirsiniz.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan tüm davalara, işyeri kiraları dahil, sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4). Esenler, Bağcılar ve Güngören'deki kiralananlar için bu davalar genel olarak Bakırköy Adliyesi'ne bağlı sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca bu kural, 7445 sayılı Kanunla getirilmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuk süreci hakkında arabuluculuk sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.
Bu konuda hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu konuda destek almak ister misiniz?
Durumunuza özel değerlendirme için Esenler'deki büromuzla iletişime geçebilirsiniz.